◯事案の概要

ある借地契約について質問です。借地の上には築60年の本人の木造の建物があり、修繕などもしているため、まだ10年程は持つと思われる。借地契約の更新を求められていて、更新料を払うよう求められているが、更新料が値上げされ、地代もアップされているなどしているため、交渉したい

◯相談内容

今、借地契約の更新を求められていて、更新料を払うように言われている方がいます。この借地の上には築60年の本人の木造の建物があり、修繕などもしているため、まだ10年程は持つようであり、今のまま使いたいとのことです。

今は物置と、本人の子供がその友人と住むために建物を貸しているという状態になっています。当初の借地契約書もありますが代替わりになっており、貸主や借主も相続人になって契約者が修正されています。

私としては、更新料は法定されていないので払う必要は本来ないが、慣習と人間関係もあるので、払った方が良いとは言っています。

また、今の契約書(日本法令版のひな形で印刷のもの）にその後追記され、「更新料も時価で払う」という文言も追記されているので、払うことは仕方ないので、金額の交渉の問題かと思われます。

しかしながら、20年前に比べて更新料が値上げされ、地代もアップされているなど、このところの経済状況から見てあまり面白くないので、20年間の固定資産税や土地の評価額の変化を調べて、交渉材料にするように言っています。

また、一方では、昔の親同士の契約書で見苦しい状態なので、今の契約者の相続人同士で、項目を精査し新しい契約を結んではどうかとも言っています。

この場合、新契約になるので、「更新料を払う」と言う話は、理屈上おかしくなります。ただ、貸主としては、継続して貸しているのだから「新契約だから更新料は払わない」といえば「更新料逃れ」と思うでしょうし、それなら「新契約はしない」と言うでしょう。

また、築60年の家があるので、いつの時点かの契約終了にあたって建物買取請求権の扱いも問題になるでしょう。（現契約には何の言及もありません）

このような問題について、どのようなアドバイス、交渉方法、契約書の見直しが適当でしょうか？

更新料を理屈をつけて減額して交渉して払いつつ、現契約者同士で新契約を結び、こちらに有利な契約にするのが妥当かとも思われます。建物買取請求権と取り壊し料の関係は、有利にするためには、どう考えておくべきでしょうか？

◯菰田弁護士の回答