◯事案の概要

公売不動産を落札したいが、参加差押に劣後する根抵当権の仮登記がされている。根抵当の仮登記が抹消された状態で所有権移転登記ができるのか。また、納税資金数百万円ほどで市と交渉して、公売の中止・延期できる可能性があるとの弁護士の見解があるが、それに従って市との交渉を依頼し、認められなかったときに依頼人関係者で落札する方向で動くか、それともいきなり公売落札をするかで迷っている

◯相談内容

①公売不動産を落札した者は、担保物件の負担のない所有権を取得するか

記帳代行と法務相談を受任している依頼者（法人）についてです。法人所有の土地・建物の公売が行われるため、依頼人関係者で落札する方向で対応を検討しています。

公売決定は市。県税・市税、国税ともに数億あります。上記の参加差押に劣後する根抵当権の仮登記がされています。物件価格から根抵当権への配当は考えられません。

依頼人関係者が落札にあたって気になさっている点が、根抵当の仮登記が抹消された状態で所有権移転登記ができるのかどうかです。

私は、市が根抵当の仮登記を抹消したうえで、落札者にはキレイな所有権が移転されるという考えでいました。（同じ物件から二重に換価代金を徴収できるはずがない、と顧問税理士も同様の見解）

依頼者関係者が復数の不動産業者に相談したところ、見解が異なっており、「根抵当の仮登記が残る」という考えの業者が多数いたとのことで私も不安になり、確認のためご相談させて頂いた次第です。

条文を探してみたところ、「国税徴収法121条・124条・125条」（地方税法68条6項で準用）を根拠に落札者は根抵当の仮登記は抹消されたキレイな所有権の移転登記を受けられるのではないかと考えております。

国税徴収法以外に考慮すべき法令が存在したり、又は、事実上落札者が被る可能性のある負担が存在しないか等、結論に自信がもてない状況です。依頼人関係者で落札できた場合は、キレイな所有権の移転登記ができると断言してもよいものでしょうか。

②公売の中止・延期を弁護士に依頼することについて

依頼者には別件で民事訴訟を依頼している弁護士がいます。その弁護士いわく、納税資金数百万円ほどで市と交渉して、公売の中止・延期できる可能性があるとのことです。

依頼者は、この提案に従って市との交渉を依頼してダメだったときに依頼人関係者で落札する方向で動くか、それともいきなり公売落札をするかで迷っていて、決断できない状況です。

事業の収益性からは税金を完納することは到底考えられず、通常であれば清算して新会社設立という提案をするところですが、特殊な許可で事業を行っているため、その法人を存続させざるを得ない状態です。

公売の見積価格が約300万であり、それに満たない金額で中止・延期が決定されることはないのではないか、というのが私の考えです。（法的な根拠はありません）仮に納税資金が数百万（＋弁護士費用）で公売の中止・延期ができたとしても、滞納税額は増える一方で、後日再び差押がくるのでは意味のない延命ではないかと思えます。

③私の方向性として、

• 依頼人関係者が物件を落札して、賃貸借契約を締結し事業を継続する（下記の新法人に名義を移転する）
• 新法人を設立して、現法人の利益を可能な限りゼロにする方向で、事業を組み立てる
• 新法人はきちんと申告納税を行い、現法人は申告のみ・納税はしない（滞納は逮捕されないので開き直る）
• 新法人への利益移転を否認されないよう実質所得者課税の原則（法人税法11条）、二次納税義務（国税徴収法36条・39条）、詐害行為取消権（民法）、などをよく検討して行う

このように考えています。公売で落札できる前提ですが、このような方向で進めることにリスクはありますでしょうか。また、その他の選択肢はありますでしょうか。よろしくお願い致します。

◯菰田弁護士の回答