◯事案の概要

被相続人の配偶者が配偶者居住権設定登記を行った場合、被相続人が設定していた抵当権が実行されて新たな所有者となった者に対し、配偶者は配偶者居住権を対抗要件にできるのか

◯相談内容

被相続人の死亡日以前より抵当権が設定されていた建物に、その配偶者が配偶者居住権設定登記を行った場合、抵当権実行により競売にかけられ新たな所有者となった者に対し、配偶者は配偶者居住権（以下居住権）を対抗要件として用いることは可能でしょうか？

居住権は賃借権と類似しているため、賃借権と同様の法的対抗力を持つならば、抵当権が先で居住権が後になった場合、抵当権実行により新たな所有者に対し、居住権を対抗要件としては用いられないかと思います。逆の順位であれば問題ないかと思いますが…

ですが、契約の一形態である賃借権とは異なり、より一身専属性が高く配偶者の生活の柱となっている居住権を法的に優遇しなければ、この度の法改正の趣旨にそぐわない気もします。

抵当権者からすれば、抵当権設定時に何も登記されていないから相応の価格で査定したと思いますが、いざ実行の際に配偶者居住権が登記されている場合は、担保価値の下落に繋がらないか心配かとは思います。

抵当権者の承認があれば、賃借権を対抗できる制度もある事は恥ずかしながら初めて知りましたが、居住権についても似たような適用はあるかもしれません。

施行からまだ2週間ですので、判例等も公になっておらず回答に困る部分は多々あるかと存じますが、現時点での菰田先生のお考えをご教示頂けると幸いです。

◯菰田弁護士の回答