◯事案の概要

貸主借主間で事業用定期建物賃貸借契約を締結したが、その後建て替えの計画が持ち上がっている。借地借家法27条では解約申入れは6ヶ月となっているが、両者の合意があれば3ヶ月前予告の定めは有効か

◯相談内容

建物賃貸借契約（貸主からの解約）についてご教示ください。

貸主借主間で事業用定期建物賃貸借契約を締結しました。その後、建て替えの計画が持ち上がっています。

借主と協議して、以下の条件であれば貸主からの解約可能とすることで合意しました。

・貸主から借主に対し３ヶ月前に予告する
・貸主は、借主に対し、退去日～当初の期間満了日までの賃料相当額を支払う
・貸主は、借主に対し、預かった保証金全額を返還し、さらに同額を支払う
・貸主は、借主に対し、借主が支払った造作工事費用相当額を支払う

貸主としては、

・金銭での補償を多くする代わりに予告期間はなるべく短くしたい
・解約予告後、この合意の有効性に争いが起きないようにしたい
・現在の定期借家契約を生かして、合意書を作りたい

との意向です。

この合意が有効かどうかにつきまして、借地借家法27条では解約申入れは6ヶ月となっており、同28条では正当事由が必要となっています。

①正当事由は金銭的補償でクリアできるかと思いますが、予告期間については疑問です。

②ですが、両者の合意があれば上記強行規定に反せず「3ヶ月前予告」の定めは有効、と考えていますがいかがでしょうか。

◯菰田弁護士の回答