◯事案の概要

旧借地法の適用を受ける土地賃貸借契約において契約書を作り直す場合、両者が合意すれば旧借地法と借地借家法のどちらを適用させた契約書も作成可能か

◯相談内容

ガソリンスタンドを建設するにあたり、貸主（二者）とのあいだでS63年、H1年に土地賃貸借契約を締結しています。本契約の趣旨として「石油類販売用給油所・事務所・給油所附属設備施設を建築する目的で土地を賃借すること」とあるので、旧借地法の適用を受けるのではないかと思います。

この度、

・賃料の見直し
・すでにおさめた保証金の処理（仮に契約が終了しても返金が難しいので保証金を毎月の賃料支払いに充当し、貸主の保証金の返還義務をなくしたい）
・原状復帰（貸した時に農地だったが、農地に戻すのではなくスタンド建物設備を撤去し、整地するという形で返還したい）

といった事情があり、契約書の作り直しを相談されています。そこで具体的的に文面を作成する前に確認させていただきたいのですが、

１、従前の契約が有効なまま（旧借地法の適用を受けたまま）契約書を作り直す
２、両者の合意でいったん従前の契約を終了させ、借地借家法の適用を受けた契約として新たに契約をし直す

両者が合意すれば1，2いずれの形でも契約書を作り直すことが可能でしょうか。

◯菰田弁護士の回答