◯事案の概要

日本のビザを持たない外国人女性と結婚する予定がある。相談者（日本人）が住宅ローンで物件価格の７割を支払い、残りの３割を女性側が現金で払う予定だが、ローンを組む先の金融機関からは「女性が永住権を持っていないため、銀行のローンを利用するなら相談者ひとりの名義になる」と言われた

◯相談内容

外国人と結婚を予定しているお客様からのご相談です。彼女はまだ海外在住で、日本のビザがありません。

共同でお金を出し合い、住宅の購入を決めたそうで、相談者様がローン申請して物件価格の７割を支払い、残りの３割を彼女が現金で払う予定です。

そこで銀行に不動産を共同名義にできるか聞いたところ、彼女が永住権を持っていないため、その銀行のローンを利用するのであれば相談者のひとりの名義になると言われました。

実際のお金の負担割合は、７：３なので名義を共同にしたいが、ローンは利用したいという場合、どうすれば彼女の利益を守ることができるでしょうか。
登記上は相談者1人の名義にして、お互いの共有財産であることを明記した契約書を彼女との間で作り、保管しておく、などでしょうかとのご相談でした。

例えば、離婚の財産分与の協議書のように、抵当権がついたまま財産分与の登記ができないので住宅ローンの返済を条件に抵当権抹消と財産分与の所有権移転をするのと同じように、住宅ローン完済時に持分10分の3を真正な登記名義の回復の登記をする誓約書を作成しておくことが考えられます。

内容はいろいろ考えられると思われますが、誓約書、念書では法的効力がありませんので、どこまで行っても口約束を文章化したものでしかないのかなと思われます。

また別の観点から、全所有権をご主人名義にすると、持分10分の3については贈与税の対象になるのではないかとも思われます。現実的には、税務署にはわからないかもしれませんが。

お客様に念書、誓約書の意味をご説明して納得していただいたうえで、住宅ローンの返済を条件に真正な登記名義の回復で所有権移転をするという誓約書を作成する方向で考えているのですが、いかがでしょうか。

◯菰田弁護士の回答