住宅ローンを子供が肩代わりする際に最も節税となる方法について
◯事案の概要
住宅ローンを支払えなくなった親が子供に債務を肩代わりしてもらう際、不動産の名義変更（所有権移転）に関してどのような手法が最も節税になるか
◯相談内容
税金対策の件に関して質問です。住宅ローンを支払えなくなった親が子供に債務を肩代わりしてもらうという案件です。銀行としては、まず親族名義になっている不動産を子供名義にしてから、その不動産に担保設定することを融資条件にしております。
そこで名義変更（所有権移転）に関して、どのような手法が親族間で一番節税になるか苦慮されています。実際に細かいシミュレーションを要するような事案で恐縮ですが、以下確認させてください。
①どのような方法が一番節税になりますでしょうか？
相続時精算課税制度が一番適当かと思いますが、それぞれを以下のように認識しております。
- 負担付き贈与（借金の肩代わりなので、借金分を控除する）
債務者であるAの持ち分に応じた分しか対象にならないことがデメリット - 相続時精算課税制度
直系卑属でないEからの贈与は対象にならないが、AとDからの贈与に関しては非課税になるので、大きな節税 - 売買による移転（購入代金を子供が銀行から借り入れし、子供から支払われた代金でAの借金を返済する。）
物件のほとんどが５年以内の短期取得であるために、売り主側に譲渡所得税が大きく課税される
②未登記建物に関して
建築した方の子もしくは孫名義で表題登記・権利登記をすると、建築者からの贈与扱いになることがあるのでしょうか？税務署で確認すると、可能性を指摘されましたが、必ずではないという曖昧な回答でした。
例えば孫であるB名義で直接登記すれば、建築年月日にBが生まれていないことが明白になり、贈与されたものであると指摘され贈与税の課税があるということでしょうか？
◯菰田弁護士の回答
