◯事案の概要

不動産の共同名義者の1人が死亡した際、遺産分割協議、相続登記ともに未了の状態。その後もう一人の共同名義者が死亡し、こちらは相続人に持分全部移転登記が完了している。このケースにおいて、相続登記及び抵当権の債務者変更登記が未了であることについて抵当権実行時に何か支障があるか

◯相談内容

ＡＢ（夫婦で子供が3名いる）共有名義の不動産について質問です。

Aはすでに死亡、しかしＡの相続人の協力を得られず、Ａの遺産分割協議を行い得ず、相続登記未了という状況です。Aの相続人はＢ・Ｃを含む４名です。今回、Ｂが死亡し、BからＣへの相続による持分全部移転登記を完了させました。

①当該不動産には抵当権が設定されていて、抵当権の被担保債務者は元々Ｂでしたが、免責的債務引受契約によりＢの相続人⇒Ｃとなっています。（登記は未了です）銀行から相続登記及び抵当権の債務者変更登記が未了であることについて、抵当権実行時に支障があるか質問を受けました。

このケースで抵当権実行となった場合には、相続登記が未了のため、代位登記で法定相続にてＡ持分の全部移転登記が法定相続人名義にされるかと思います。

ですので、当該不動産の換価（抵当権の実行）について、相続登記（及び抵当権の債務者変更登記）が未了の部分があるからといって特段、差支えはないものと存じますが、いかがでしょうか。

②また、競売について支障がないとしても、Ｃ以外のＡの相続人がＡの遺産分割や当該不動産の売却に協力しないため、任意売却は難しいのかなと思うのですがいかがでしょうか。

◯菰田弁護士の回答